Vuokranantajan pitkä irtisanomisaika lyhenee uusissa asunnon vuokrasopimuksissa – laki voimaan 1. lokakuuta 2026

Vuokranantajan pitkä lakisääteinen irtisanomisaika lyhenee uusissa asunnon vuokrasopimuksissa, kun huoneenvuokralakien muutokset tulevat voimaan 1. lokakuuta 2026. Ennen voimaantuloa tehtyjen sopimusten irtisanomisajat eivät lyhene automaattisesti.

Uudistus muuttaa myös vuokravakuuden palauttamista, tupakoinnin sallimista ja vuokranantajan oikeutta purkaa sopimus. Nämä muutokset koskevat sekä vanhoja että uusia asunnon vuokrasopimuksia. Muutoksista kerrotaan oikeusministeriön tiedotteessa.

Asuin- ja liikehuoneistojen vuokrausta koskevat lakimuutokset vahvistettiin 16. kesäkuuta 2026. Asunnon vuokrasopimusten irtisanomisajoissa olennainen ero on siinä, milloin sopimus on tehty: uudet säännöt koskevat 1. lokakuuta 2026 ja sen jälkeen tehtäviä sopimuksia.

Pitkä irtisanomisaika edellyttää kahden vuoden vuokrasuhdetta

Näissä uusissa asunnon vuokrasopimuksissa vuokranantajan lakisääteinen irtisanomisaika on neljä kuukautta, jos vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Muissa tapauksissa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Neljän kuukauden aika ei siis tule heti sovellettavaksi kaikkiin lokakuun alusta tehtäviin sopimuksiin, vaan sen soveltaminen riippuu vuokrasuhteen kestosta irtisanomishetkellä.

Ennen 1. lokakuuta 2026 tehdyissä asunnon vuokrasopimuksissa vuokranantajan lakisääteinen irtisanomisaika säilyy lähtökohtaisesti kuutena kuukautena vähintään vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa. Muissa tapauksissa aika on kolme kuukautta. Uudistus siis sekä lyhentää pitkää irtisanomisaikaa että nostaa sen soveltamisen kestokynnystä uusissa sopimuksissa.

Lain siirtymäsäännös mahdollistaa kuitenkin sen, että vanhan sopimuksen osapuolet sopivat uuden irtisanomisaikasääntelyn soveltamisesta lain voimaantulon jälkeen. Vuokranantaja ei voi tämän siirtymäsäännöksen perusteella muuttaa vanhan sopimuksen sääntöjä yksipuolisesti.

Vuokralaisen irtisanomisaika pysyy toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa yhdessä kuukaudessa. Uudistus ei tee määräaikaisista sopimuksista yleisesti vapaasti irtisanottavia.

Vakuuden määräaika ei tarkoita ehdotonta palautusta

Vuokravakuutta koskeva uusi määräaika ulottuu myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin sopimuksiin. Vakuus on palautettava tai vapautettava taikka sen pidättämisestä ilmoitettava kirjallisesti viipymättä, viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä. Jos asunnon hallinta luovutetaan vasta sopimuksen päättymisen jälkeen, määräaika lasketaan hallinnan luovuttamisesta.

Pidättämisilmoituksessa on kerrottava vakuudella katettavan saatavan peruste sekä kohtuudella vaadittavalla tavalla tehty arvio saatavan määrästä.

Säännös ei tarkoita, että vakuus olisi kaikissa tilanteissa palautettava kokonaisuudessaan 14 päivässä. Velvoitteen voi täyttää myös ilmoittamalla kirjallisesti vakuuden pidättämisestä lain edellyttämine tietoineen.

Määräaikaan sisältyy lisäksi poikkeus. Jos palauttamiselle, vapauttamiselle tai ilmoituksen antamiselle on perusteltu este, toimenpide on tehtävä viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa esteen poistumisesta.

Tupakointi edellyttää erillistä lupaa

Tupakointi asunnossa ja muun muassa parvekkeella edellyttää lokakuun alusta vuokranantajan erikseen antamaa lupaa. Vaatimus koskee sekä jo voimassa olevia että lain voimaantulon jälkeen tehtäviä vuokrasopimuksia.

Vuokranantajan lupa ei kuitenkaan syrjäytä muita tupakoinnin rajoituksia. Lupaa ei voi antaa, jos lainsäädäntö, viranomaisen määräys tai yhtiöjärjestys estää sen.

Purkamisoikeus laajenee, mutta edellytykset säilyvät

Myös vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus laajenee sekä uusissa että vanhoissa asunnon vuokrasopimuksissa. Lakiin lisätään peruste, jonka mukaan sopimuksen voi purkaa muun erittäin painavan syyn vuoksi.

Oikeusministeriö mainitsee esimerkkinä tilanteen, jossa vuokralainen syyllistyy vakavaan väkivallantekoon huoneiston, asuinrakennuksen tai kiinteistön välittömässä läheisyydessä ja teko heikentää naapureiden kotirauhaa ja turvallisuudentunnetta. Kyse on ministeriön esimerkistä uuden purkamisperusteen mahdollisesta soveltamisesta, ei automaattisesti purkamiseen oikeuttavasta erillisestä säännöstä.

Uuden purkamisperusteen käyttäminen edellyttää pääsääntöisesti vuokralaiselle annettavaa kirjallista varoitusta. Jos vuokralainen varoituksen saatuaan viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisee menettelynsä, vuokranantajalla ei ole oikeutta purkaa sopimusta tällä perusteella.

Varoitusvelvollisuudesta on poikkeuksia muun muassa silloin, kun aiemmin varoitettu menettely toistuu tai vuokralaisen menettely on erittäin moitittavaa.

Vaikka muutokset koskevat myös vanhoja sopimuksia, ennen lain voimaantuloa annettuihin tai lähetettyihin ilmoituksiin, kehotuksiin ja varoituksiin sovelletaan vanhoja sääntöjä.