Suomen Pankki varoittaa asuntolainasääntelyn höllennysten riskeistä

Suomen Pankki arvioi, että kesällä voimaan tulevat asunto- ja taloyhtiölainojen sääntelyhöllennykset eivät juuri piristä asuntokauppaa. Keskuspankin mukaan höllennykset voivat kuitenkin pidemmällä aikavälillä lisätä asuntomarkkinoiden häiriöalttiutta.

Arvio sisältyy Suomen Pankin keskiviikkona julkaisemaan vuosittaiseen arvioon Suomen rahoitusjärjestelmän vakaudesta ja siihen kohdistuvista riskeistä. Keskuspankin mukaan Suomen rahoitusjärjestelmä on pysynyt vakaana, mutta kansainväliset konfliktit, geopoliittiset jännitteet, markkinoiden heilunta sekä kyber- ja hybridiuhkat ovat kasvattaneet talouden ja rahoitusjärjestelmän riskejä.

Asuntomarkkinoiden tilannetta Suomen Pankki kuvaa poikkeuksellisen pitkään heikkona jatkuneeksi. Sen mukaan vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet usean vuoden ajan ja asuntokauppa käy hitaasti.

Tilastokeskuksen tiistaina julkaisemien ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat tammi–maaliskuussa 2026 koko maassa 3,2 prosenttia vuoden takaisesta. Kiinteistönvälittäjien kautta myytiin 7 prosenttia vähemmän vanhoja osakeasuntoja kuin vuotta aiemmin.

Hallituksen esityksen mukaan asuntoluoton enimmäisluototussuhdetta ja enimmäistakaisinmaksuaikaa sekä asuntoyhteisöluottoja koskevia rajoituksia helpotettaisiin. Esityksen tavoitteiksi mainitaan säästämisen ja sijoittamisen edistäminen, asuntokaupan ja rakentamisen tukeminen, asunnon vaihtamisen helpottaminen ja asuntorahoitussääntelyn joustavoittaminen.

Hallituksen esityksessä asuntoluoton enimmäistakaisinmaksuajaksi ehdotetaan 35 vuotta. Asuntoyhteisöluottojen enimmäismäärää, lyhennysvapaan pituutta ja enimmäispituutta koskevia raja-arvoja voitaisiin säätää valtioneuvoston asetuksella.

Marja Nykäsen mukaan asuntolainasääntelyn kevennysten elvyttävä vaikutus asuntomarkkinoihin jää todennäköisesti pieneksi, kun asuntojen kysyntä on vähäistä ja kotitalouksien luottamus heikkoa. Hänen mukaansa kevennykset voivat kasvattaa velkaantumiseen liittyviä riskejä myöhemmin, jos asuntomarkkinoiden vire vahvistuu. Pidemmät laina-ajat voivat mahdollistaa suuremmat lainat ja nostaa asuntojen hintoja.

Suomen Pankki kiinnittää vakausarviossaan huomiota velkaantuneisiin kotitalouksiin. Keskuspankin mukaan korkojen nousu rasittaa erityisesti velkaantuneimpien kotitalouksien taloutta, vaikka lainoja on toistaiseksi pystytty hoitamaan pääosin hyvin.

Nykäsen mukaan kotitalouksien velat suhteessa tuloihin ovat pienentyneet, mutta velkaantuminen on Suomessa yhä runsaampaa kuin euroalueella keskimäärin. Kotitalouksien lainat ovat Suomessa pääosin vaihtuvakorkoisia.

Keskuspankki nostaa riskiksi myös kiinteistösijoittajat ja asuntoyhteisöt, jotka voivat sen mukaan joutua ahtaalle etenkin, jos niillä on runsaasti vaihtuvakorkoista velkaa. Nykäsen mukaan rakennusalan tilanne on edelleen vaikea ja asuntoyhteisöjen lainanhoito-ongelmat ovat selvästi lisääntyneet.

Nykäsen mukaan asuntoyhteisöjen velkaantuminen on kasvanut. Lisäksi julkinen sektori on useissa asuntoyhteisöissä omistajana tai riskien kantajana. Asuntomarkkinoiden vaikeuksien pitkittyminen ja laajeneminen voisi hänen mukaansa johtaa julkisen talouden tappioihin tai tukitarpeisiin.

Suomen Pankin mukaan vahva pankkisääntely suojaa finanssikriiseiltä ja tukee kestävää talouskasvua. Keskuspankki katsoo, ettei suomalaisten pankkien ja lainanottajien iskunkestävyydestä tulisi tinkiä.

Kyber- ja hybridiuhkien osalta Nykänen nosti esiin Euroopan rahoitussektorin riippuvuuden muutamasta suuresta tieto- ja viestintätekniikan palveluntarjoajasta etenkin pilvipalveluissa. Hänen mukaansa yhden toimijan häiriö voi levitä laajasti ja aiheuttaa järjestelmäriskin.

Euroopan tasolla Suomen Pankki arvioi, että syvemmät pääomamarkkinat vauhdittaisivat kasvua, monipuolistaisivat rahoituslähteitä ja vahvistaisivat Euroopan strategista autonomiaa. Keskuspankin mukaan eurooppalaista yhteistyötä tulisi syventää yhteisellä talletussuojalla, joka voisi korvata kansalliset järjestelmät ja lujittaa luottamusta Euroopan pankkisektoriin.