Asuntokauppalain uudistuksen kulut voivat näkyä asuntojen hinnoissa – arviointineuvosto kaipaa tarkempia laskelmia

Asuntokauppalain uudistuksesta rakennusalalle aiheutuvat kustannukset voivat näkyä asuntojen hinnoissa, vastikkeissa tai muissa ostajien maksuissa. Kustannusten suuruutta ja jakautumista ei kuitenkaan ole arvioitu riittävän tarkasti, katsoo lainsäädännön arviointineuvosto.

Neuvosto antoi lausuntonsa 23. heinäkuuta. Lausunto koskee oikeusministeriön 3. heinäkuuta neuvostolle toimittamaa luonnosta hallituksen esitykseksi.

Arviointineuvoston mukaan luonnos antaa melko hyvän käsityksen uudistuksen taustasta, tavoitteista ja keskeisistä ehdotuksista. Vaikutusarviointi jää silti useissa olennaisissa kohdissa liian yleisluontoiseksi ja laadulliseksi. Taloudellisia vaikutuksia ei ole eritelty riittävästi eri kohderyhmien kannalta.

Neuvosto arvioi luonnoksen noudattavan lainvalmistelun vaikutusarviointiohjetta vain välttävästi. Sen mukaan olennaiset puutteet pitää korjata ennen hallituksen esityksen antamista.

Uudistuksen tavoitteena on parantaa ostajia ja taloyhtiöitä suojaavien säännösten toimivuutta sekä poistaa lain soveltamisessa havaittuja epäselvyyksiä. Keskeisiin ehdotuksiin kuuluu rakennustyön tarkkailijan määrääminen pakolliseksi. Samalla tarkkailijan tehtävistä, vastuusta ja toimikaudesta säädettäisiin nykyistä tarkemmin.

Lisäksi vuositarkastusta koskevia säännöksiä täsmennettäisiin ja laajennettaisiin. Lakiin lisättäisiin myös uudet jälkitarkastusta koskevat säännökset. Jälkitarkastuksen tavoitteena olisi selvittää vuositarkastuksessa ilmenneitä virheitä ja mahdollisia erimielisyyksiä nopeasti sekä koota raportti korjausten tilanteesta.

Pakollinen tarkkailija, tämän tehtäviä ja vastuuta koskeva sääntely sekä jälkitarkastusvelvollisuus lisäisivät perustajaosakkaan ja myyjän velvollisuuksia. Arviointineuvoston mukaan rakennustyön tarkkailijasta, isännöinnistä sekä vuosi- ja jälkitarkastuskokouksista aiheutuvat kulut lisäisivät koko toimialan kustannuspaineita.

Koska velvoitteet koskisivat lähtökohtaisesti kaikkia vastaavia hankkeita, kustannusten arvioidaan siirtyvän ainakin osittain asuntojen hintoihin, vastikkeisiin tai muihin ostajien maksettaviin eriin. Luonnoksesta ei kuitenkaan käy riittävän tarkasti ilmi, kuinka suuria kustannukset olisivat erilaisissa hankkeissa tai miten ne jakautuisivat eri osapuolille.

Arviointineuvoston tarkastamassa luonnoksessa rakennustyön tarkkailijan palkkioksi mainitaan 1 000–3 500 euroa kuukaudessa. Kokonaiskustannuksia erikokoisissa rakennushankkeissa ei kuitenkaan ole arvioitu.

Neuvosto suosittelee lisäämään esitykseen esimerkkilaskelmia pienestä rivitalokohteesta, keskisuuresta kerrostalokohteesta ja suuremmasta rakennushankkeesta. Laskelmissa pitäisi arvioida suuntaa-antavasti kustannukset sekä hanketta että asuntoa kohden. Samalla pitäisi ottaa huomioon tarkkailijan toimikauden jatkuminen jälkitarkastuskokoukseen asti.

Tarkempia arvioita tarvitaan neuvoston mukaan myös uudistuksen hyödyistä. Luonnoksessa pakollisen tarkkailijan arvioidaan parantavan rakentamisen laatua ja vähentävän riitoja, mutta vaikutusten suuruutta tai todennäköisyyttä ei ole arvioitu.

Luonnoksessa katsotaan myös, että tarkkailijan pakollisuudesta saatavat hyödyt olisivat merkittävämpiä kuin kustannuksista mahdollisesti aiheutuvat haitat. Arviointineuvoston mukaan päätelmän perusteet jäävät epäselviksi. Esityksessä pitäisi arvioida ainakin suuntaa-antavasti tarkkailijan tuomia hyötyjä ja verrata niitä tarkkailijasta ja tarkastusmenettelyistä aiheutuviin kustannuksiin erikokoisissa hankkeissa.

Kustannusten lisäksi epävarmuutta liittyy tarkkailijoiden saatavuuteen. Ehdotuksen mukaan yhtiöllä pitäisi olla rakennustyön tarkkailija viimeistään silloin, kun asuntoja aletaan tarjota ostettaviksi. Tarkkailijoiden puute voisi siten vaikeuttaa asuntojen tarjoamisen aloittamista tai viivästyttää hankkeita.

Arviointineuvosto edellyttää, että jatkovalmistelussa arvioidaan mahdollisia alueellisia eroja ja pätevyysvaatimusten vaikutuksia tarkkailijoiden saatavuuteen.

Uudistuksessa ehdotetaan muutoksia myös vakuuksia koskevaan sääntelyyn. Rakentamisvaiheen vakuudesta tai sen jälkeisestä vakuudesta voisi vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä pidättää vain määrän, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia ostajien ja yhtiön vaatimuksia.

Myös suorituskyvyttömyysvakuutuksen omavastuuta koskevaa sääntelyä muutettaisiin. Ehdotuksen mukaan vakuutus kattaisi havaitut rakennusvirheet omavastuun ylittävältä osalta. Arviointineuvoston mukaan vakuutusten hintaa ja saatavuutta on arvioitava nykyistä tarkemmin.

Arviointineuvoston keskeinen huomio koskee uudistuksen taloudellisen mittakaavan epäselvyyttä. Luonnoksessa tunnistetaan kustannuksiin, hallinnolliseen työhön, vakuutusten saatavuuteen, riitojen määrään ja markkinoiden toimintaan liittyviä vaikutuksia, mutta niiden suuruusluokkaa ja jakautumista ei arvioida riittävästi.

Jos täsmällistä tietoa ei ole saatavilla, neuvosto suosittelee suuntaa-antavia laskelmia tai erilaisia skenaarioita. Niissä pitäisi kuvata myös arvioiden oletukset ja epävarmuudet sekä eritellä vaikutukset kohderyhmittäin.